【家賃アップ】インフレによる物価上昇は家賃に影響する？
日本にもインフレの波が押し寄せ、様々な商品やサービスの値上げが続いています。
賃貸オーナーにとっても、リフォーム費用の増加・設備の修繕費などの運用コストにも大きな影響が出始めています。
このような物価上昇は、家賃アップにも影響するのか気になっているオーナー様もたくさんいるのではないでしょうか。
そこで今回は、物価上昇と家賃アップの関係について解説します。
家賃アップの成功のポイントやコツもお伝えしますのでぜひ最後までご覧ください。
物価上昇と家賃の関係
物価の上昇に伴って、賃貸住宅の家賃相場も同じように上がっていくのでしょうか？
その答えとしては、日本では不動産価格の上昇に比べて、家賃は比較的変動しにくいとも言われています。
長期的にインフレが続いていけば、いずれ家賃にも影響が生じてきますが今すぐに家賃に反映するといったことは考えにくいです。
その原因としては、日本の賃貸住宅に関する法律である「借地借家法」が大きく関わってきます。
借地借家法とは、賃貸借契約による借主の保護を目的に定められました。
民法では賃貸借契約は、貸主が自由に内容を決めることができるため、突然立ち退きを迫られてしまうなど、借主は安心して生活を送ることができなくなってしまいます。そのため、法的弱者である賃借人（＝借主）を保護する目的で借地借家法が定められました。
家賃の増減についての定めは第三十二条に記載されています。
借地借家法 （借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
物価の上昇により土地・建物の固定資産税などの税金の負担が増えたり、周辺の物件と比べ家賃が適正でなくなったりした場合であれば、家賃の値上げが認められるということになります。
ただし、家賃などの契約条件を変更する際は、貸主・借主両者の合意が必須条件です。
つまり、「正当な理由」をもとに「貸主と借主の両者が合意」の上でなければ家賃をあげることはできません。
いくら貸主がインフレによる家賃の値上げを主張しても、借主が了承してくれない場合には家賃を上げることはできません。
このような理由から、結果的に家賃が変動しにくくなっている面があると言えます。
家賃アップするには？
貸主が一方的に値上げをできるわけではないため、値上げの根拠を明確に説明し、周辺状況の分かる資料を準備することなど、家賃を上げる正当性を借主に理解してもらうことが重要です。
まずは、周囲の同じような条件の物件や、地域の市場動向を調査することが必要です。
物件の立地や設備を比較することで、現在の地域の家賃水準と自身の物件の家賃との乖離がどの程度あるのかを調べます。
さらに、運用コストがどの程度上がったのか・家賃がいくらであれば採算がとれるかなどを確認し、この結果をもとに、どの程度家賃を上げるのかを決定していきます。
固定資産税などの税金が上がっていること、近隣での賃料アップ事例や、運営コストなどが上がっている根拠を分かりやすくまとめておくことで、家賃アップ交渉の重要なエビデンスとなります。
入居中の家賃上げ交渉は、どうして家賃を上げる必要があるのか、ということをいかに借主に理解してもらえるかが重要ですが、もちろん借主から断られてしまう可能性も十分考えられますので、難易度は高いと言えるでしょう。
しかし、退去のタイミングでの家賃アップであれば借主との交渉は必要ないので、家賃はあげやすいタイミングとなります。
その場合、管理会社に協力を仰ぎ、近隣の状況や家賃相場をもとに上げ幅を決めていくことになるでしょう。
また、ライバル物件などが値上げしないなか、空室になったからと言って自身の物件だけ家賃アップしてしまっては入居も決まりません。
しかし、ライバル物件とは一味違ったポイントや「ここに住みたい！」という良さがあれば、ライバル物件よりも家賃が高くても入居をつけることは十分に可能です。
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今後の賃貸状況は？
ウッドショックや人件費の上昇もあり、新築住宅は価格上昇が進み、今後も価格が下落しにくい状況が続くと予想されています。
そのため今後の賃貸物件の需要は増加していき、少しずつ家賃アップの可能性も上がっていくといえます。
賃貸物件の需要が高まっていく今、適切な家賃で入居者募集できるよう、近隣の状況やライバル物件の様子など積極的に調査することが必要となっていくでしょう。
空室対策をしっかりと行い、家賃アップを目指しましょう。
