空室の原因って？空室対策診断で長期空室解消へ

賃貸物件をご所有のオーナー様であれば、最も避けたいことのひとつとして「空室の長期化」がありますよね。
空室対策を行うにも様々な方法がありますが、物件の状況や募集の状況によっては、逆効果になってしまう対策も考えられます。
そこで、ご所有の物件の特徴や強み・弱みを理解した上で空室対策を行う為に、「空室の原因」は何かを空室対策診断をもとに探していきましょう。

長期空室って？

通常の賃貸物件は、前入居者が退去をしてから、次の入居者が入居できるまでの間に、数週間の時間がかかります。
物件にもよりますが、原状回復工事やハウスクリーニングを行う1~2週間は少なくともかかるでしょう。

人気の物件であれば、その数週間の間に申し込みがあり入居が決まる場合もありますが、ほとんどの物件は内見ができる状態になってから申し込みがある場合が多いです。
明確な定義はありませんが、募集をかけてから一ヶ月以上入居が決まらない場合を「長期空室」と捉えることもあるようです。

東京都の平均空室率は約4か月!?

オーナー様にとっては、一ヶ月でも空室期間があれば、その一ヶ月分の家賃は入ってこないため、キャッシュフローにも影響がでてくるかもしれません。
しかし、2024年1月に株式会社タスが発表した「賃貸住宅市場レポート首都圏版　関西圏・中京圏・福岡県版」によると、2023年10月期の東京都の平均空室期間は4.48ヶ月という数字が発表されました。
前述のように人気の物件であれば、退去後すぐに入居が決まる物件もあることを考えると、半年以上入居が決まらない物件も多数存在することがわかります。

東京でさえも、平均空室期間が4か月以上と知って、ドキッとされたオーナー様も多いのではないでしょうか？
今は長期空室に悩まされていなくても、今後空室が生まれた際、なにも対策をしていなければ数か月空室が続いてしまうという状況は簡単にやってきてしまうでしょう。

そもそもなぜ空室が生まれるのか？

全国的にも空き家問題が浮き彫りになってきていますが、そもそもなぜ空室が生まれてしまうのでしょうか？
それは、人口が減少しているにも関わらず、新しいマンション・アパートが建ち続けているからです。つまり、供給過多の状態になっているのです。

日本は欧米と比べ、古い建物をリフォーム・リノベーションで改善を行いながら住み続けるというよりも、スクラップアンドビルドの慣習が根付いている為（地震などの土地環境の問題もありますが）、新しい建物がたくさん増えていきます。
かといって、古い物件を壊すにも、解体費用が大きくかかるため壊さずにそのまま放置されてしまっている、という現状から空き家や空室が増え、長期空室化にもつながっているのです。

社会情勢によって空室が生まれやすくなっているからと言って、そのままにしておくわけにはいきません。
なおさら自分の所有している物件にはどのような空室対策が有効なのか、改善すべき点がどこにあるのか、というのもしっかり分析し、理解することが重要です。

空室対策診断で原因を確認

空室の原因は物件によって様々です。
どのような改善を行えば空室が解消されるのかご所有の物件に当てはめて、「空室対策診断」を行ってみましょう。

①仲介会社との関係は良好か

募集をプロである仲介会社に任せれば、あとはオーナー自身は何もしなくてオッケーというわけではありません。
仲介会社は、契約締結の仲介をすることで、仲介手数料・広告料である収入が手に入ります。

物件自体に魅力がなかったり、無理な家賃設定をしている場合、仲介会社もその物件を入居希望者に提案することさえしてもらえないかもしれません。
仲介会社には、入居者を見つけてきてもらうことはお任せしても、それ以外でオーナー自身ができることをしっかりと行っていき、両者協力していかなければ入居は決まりません。

問い合わせは何件あったか、内見の感触はどうだったか、といったように、オーナー様側から仲介会社と密に連携をとりながら、オーナー自身で入居者に紹介しやすいような魅力のある物件にしていくことで、仲介会社側も入居をつけやすくお互いに利益を得られる状況にしていきましょう。
まずは、仲介会社が入居者に紹介しやすいような魅力的な物件であるか、家賃や初期費用は適切かなどのポイントをチェックしておくことが重要です。

②ターゲット設定は間違っていないか

入居者のニーズを間違って把握しているだけで、空室が長期化することも考えられます。
実際は、社会人の入居が多いにも関わらず、学生向けに広告をだしていたり、男性の入居が多いにも関わらず、内装を女性向けにしていたり、などせっかくのチャンスを逃している可能性もあります。

入居者にはどんな属性の人が多く、どのタイプの部屋が空室になりやすいのかなど、ご所有の物件の実態を把握するだけでなく、そのエリアにはどの年代の賃貸需要があるのかなどを把握することで、想定する入居者ターゲットが変わり、どのような対策をすれば良いかが絞られてきます。

想定するターゲットによって、リフォーム内容や募集媒体などを変更し、臨機応変に対応していくことが大切です。

③ライバル物件との差別化はできているか

前入居者が退去後なかなか入居がつかず、泣く泣く家賃を下げることになっている物件も多くあるのではないでしょうか。
さらに、近くに最新設備が充実した新築物件が建ってしまい、もうどうしようもない…となっているかもしれません。

しかし、諦めてはいけません。
そもそも、そのような新築物件はライバル物件とはならず、いくらご所有の物件をフルリノベーションして内装をキレイにしたとしても、比較対象にはなりにくいのです。

そうであれば、真のライバル物件である、築年数や駅徒歩が近く、家賃も同じくらいの物件と比較したときに、勝つことができるようにすればいいのです。
そのために、ライバル物件にはない魅力を打ち出すことができれば、多少家賃が高くても入居を決めることは可能です。
その物件にしかない、「強み」や「特別性」を付与してあげるのです。

入居希望者に、「この物件に住みたい！」と思わせるような魅力を作るには、デザインリノベーションが効果的です。
実際に、長期空室で悩んでいたオーナー様も、家賃アップをして即入居が決まった事例もございます。

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④物件管理はできているか

物件の共用部の掃除やごみ捨て場の管理が行き届いていない場合、内見の際に悪い印象を与えてしまう可能性があります。
管理会社と協力し、オーナー様自身も常に気にかけておくことで、空室解消につながるでしょう。

また、入居中の対応も重要です。
共用部の管理も含め、クレーム時の対応や漏水などのトラブル時の対応が悪ければ、退去につながるかもしれません。
長く住んでもらうことも、空室対策の一つです。
入居者になるべく長く住んでもらうためにも、物件の管理を怠らずいつまでも住みやすいお部屋にしていくことを心がけましょう。

空室改善のために

空室を改善するために、オーナー様が気を付けるべきこと、できることはたくさんあります。
ご所有の物件の改善すべきところをしっかりと考慮したうえで、その物件にピッタリの空室対策を行っていきましょう。

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