【大家さん必見】オーナーが入るべき保険って？種類や補償内容を解説
物件を所有しているオーナーの多くが、火災保険に加入されていると思います。
オーナーが加入する火災保険は、居住者が加入する保険とは少し違います。
火災保険の他にも、オーナーが加入すべき保険がいくつかありますので、保険の種類や選び方のポイントなどをご説明します。
保険に加入しないとどうなる？
物件を所有しているのであれば、保険に加入しておくことでさまざまなリスクに備えておくことができます。
賃貸物件ですから、オーナー自身がいくら気をつけていても防げない事故や事件は起こります。
建物の老朽化により、通行人に怪我をさせてしまったり、入居者が部屋で負傷してしまうなど、火災や地震以外にもリスクは発生します。
そのためにも、どのような保険があるのか、自身の物件にはどのような保険が必要なのかを吟味した上で賃貸経営を行なっていけば安心でしょう。
加入すべき保険の種類
賃貸物件で保険といえば、火災保険や地震保険が一般的ですが、他にも加入すべき保険はいくつかあります。
保険の種類や補償会社によって、補償される内容は変わってきますので、その点も注意して決めていきましょう。
火災保険
火災保険は主に、火災や水災などで建物が損傷を受けたときや、水漏れなどの事故、盗難などの損害を補償してくれます。
火災保険と言われると、建物が火災で被害を受けた時にしか補償がきかないようなイメージがありますが、火災保険は補償の幅が広く、火災だけでなく水災・落雷・大雪などの雪災・風災などの自然災害のほかに、漏水や盗難などの事故も補償してくれるものが一般的です。
この火災保険の加入は任意であり、必ず加入しなければいけないわけではありません。
しかし、ローンを組む際に火災保険の加入が義務付けられていたり、補償範囲がオーナー自身で防げるものではなかったり、ほとんどのオーナーが加入している保険の一つです。
従来は、すべての補償内容をパックにしている保険会社がほとんどでしたが、最近は何を補償対象にするか選択することができるパターンが増えてきています。
自身の建物の築年数や現況によって、必要な補償内容を選択し、保険料を節約することも可能です。
オーナーと入居者の火災保険の違い
オーナーが加入する火災保険と、入居者が加入する火災保険は保証範囲が違います。
火災保険の保証対象は「建物」と「家財」の2種類に分けられ、
「建物」を保証する保険にはオーナーが加入し、「家財」を保証する保険には入居者が加入します。
（オーナーは建物と家財のどちらも保証する火災保険に加入する場合もあります）
入居者の火災保険の加入も任意とされていますが、賃貸借契約の特約として、火災保険に加入することを義務付けている場合が多いです。
初めて賃貸借契約を結ぶオーナーは、契約に特約が含まれているかどうかもしっかりと確認しましょう。
保険料の決め方
火災保険の保険料は、建物の構造と地域で決まります。
構造は三つのタイプに分かれます。
- M構造（マンション構造）・・・集合住宅の区分マンション
- T構造（耐火構造）・・・鉄骨造、省令準耐火の木造の一棟タイプ
- H構造（非耐火構造）・・・それ以外の木造タイプ
H構造が一番保険料が高く、M構造が一番安くなっており、2倍以上の差があります。
火災が起きた際に、被害が大きい順に保険料が高くなっています。
同じ地域や構造でも、契約期間によって金額が変わる場合もあります。
短期契約よりも長期契約の方が安く、分割で払うよりも一括で払うほうが安くなることが一般的です。
地震保険
火災保険は、さまざまな自然災害に対して保証がききますが、地震は含まれていないため、地震保険に別途加入する必要があります。
しかし、地震保険は火災保険と違い、ローンを組む際に義務付けられているわけでもなく、本当に加入が必要なのか、とお考えのオーナーもいるでしょう。
地震保険とは、火災保険では補償されない「地震・火山噴火・津波」により建物が損壊した際の損害を補償してくれる保険です。
地震が多い日本では、いつ大きな地震が起きるか分からず、被害も多いくなる可能性を考えると、加入していくことをおすすめする保険の一つです。
さらに、地震保険は、政府と保険会社が共同して運用しているため、どこの保険会社で地震保険に加入しても補償内容や保険料に変わりがありません。
地震保険は単独で加入することができないため、火災保険とセットで地震保険に加入することになります。
補償対象
地震保険の補償対象となるのは、下記の通りです。
建物・・・壁・柱・床・天井・ドア・外壁などの主要構造部
家財・・・30万円を超える貴金属・宝石・骨董品・通貨・有価証券（小切手・株券・商品券等）・自動車など
地震保険の場合も、オーナーは建物を補償する保険に加入し、入居者は家財を補償する保険に加入します。
補償金額
地震保険の補償額は火災保険の保険金額の「30〜50％」の範囲で決められ、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限とされています。
建物や家財の損害の程度に応じて、保険金額が細かく設定されています。
| 損害の状況 | 支払われる保険金額 | |||
| 建物の主要構造部の損害額／建物時価 | 建物の焼失・流出した床面積／延床面積 | 家財の損害額／家財時価 | ||
| 全損 | 50％以上 | 70％以上 | 80％以上 | 100％ |
| 大半損 | 40％以上50％未満 | 50％以上70％未満 | 60％以上80％未満 | 60％ |
| 小半損 | 20％以上40％未満 | 20％以上50％未満 | 30％以上60％未満 | 30％ |
| 一部損 | 3％以上20％未満 | 全損/大半損/小半損に至らない建物が、「床下浸水・地盤面から45cmを超える浸水」 | 10％以上30％未満 | 5％ |
全損の場合、保険金額の100%が補償されますが、元々の保険金額が火災保険の50%以内と制限されているため、建て替え費用の全額が補償されるわけではなく、補償される箇所も柱や外壁などの主要構造部だけであり、設備は対象とならないため、十分な補償が得られるわけではない、と加入しないオーナーがいるのも現状です。
保険料
地震保険の保険料は、保険会社ごとに違いはありませんが、物件の所在地や構造ごとに保険料は異なります。
所在地は都道府県ごと、構造は耐火・準耐火・省令準耐火建物の中で、鉄筋コンクリート造か木造かどうかで保険料が変わってきます。
例えば、東京都の耐火建物鉄筋コンクリート造の場合27,500円で、木造の場合は41,100円となっています。
※2024年6月現在
出典：地震保険の基本料率 : 財務省
大きな地震の際に、必ずと言っていいほど地震保険はフォーカスされます。
入っておけばよかった、という後悔の声も多くあるため、未加入のオーナーはこれを機に検討してみてはいかがでしょうか。
施設賠償責任保険
施設賠償責任保険とは、建物や施設の構造上の欠陥や維持管理の不備が原因で、人がケガをしたり、物が壊れたりしたときに損害賠償請求をされた場合の損害を補償します。
マンションやアパートの外壁が崩れたことで通行人に怪我をさせてしまった、エレベーターが故障して乗っている人が怪我をした場合などに適用されます。
居住者だけでなく、通行人なども対象になります。
物件を所有していれば、どうしても不慮の事故は避けられません。
事故の内容や規模によって、億単位の多額の損害賠償金を請求されることも考えられます。
支払い限度額1億円でも保険料は数千円と比較的低い割に、高額な補償が得られるため、加入していないオーナーは検討してみてはいかがでしょうか。
施設賠償責任保険の単体の保険もありますが、火災保険の特約などについている場合もありますので、自身の加入している火災保険の内容を確認してみるのもいいでしょう。
団体信用生命保険
いわゆる、「団信（だんしん）」と呼ばれるものです。
物件を購入したことのある方なら、一度は聞いたことがあるでしょう。
ローンを組んで物件を購入・新築した場合、もしローンを組んでいる本人が病気や怪我で亡くなった場合、病気になった場合に、残された家族がローンを返済をしなくていいような仕組みになっているのが、団体信用生命保険です。
ローンの返済中にもしものことがあった場合に保険金がローンの残債に充てられ、その後の家賃収入などは残された家族が受け取ることができるのが特徴です。
この保険に加入する場合、物件購入前に加入していた自身の生命保険を見直す必要があるでしょう。
そのまま継続していると、死亡補償が大きな額となり、保険金を思ったよりも多く支払っていることになりかねません。
自身の生命保険にいくらかけるべきなのか、残された家族にどのようにして資産を残すべきなのかを検討し、保険を見直しましょう。
保険は見直しが大事
今まで解説してきた保険は、一般的には物件購入や新築の際に加入するものが多いでしょう。
そのようなタイミングはいろいろな契約などが多く忙しいため、時間が経って自身がどのような保険にいくらで加入しているか把握できていない場合もあります。
火災や地震などの保険を適用するタイミングになってから、いくら補償されるのか・補償範囲はどこまでなのかなどの確認をしていては、大きく損をしてしまう可能性も大きく考えられます。
今一度自身の加入している保険の内容や金額について確認し、もしもの時のために備えておきましょう。
