アパートリフォームにいくらかける？予算の決め方

アパートに空室ができたから、リフォームしたいけどいくらかけたらいいんだろう？
築古マンションを購入したから、リノベーションで価値をあげたい！

お悩みのオーナー様のために、リフォーム・リノベーションにいくらかけるのが適正なのかをご紹介します！
これを知らずに、リノベーション予算を決めてしまうと、とっても損をするかも、、、！？

 

目標家賃を先に決める！

実は、賃貸物件のリノベーションには
失敗しないためのコツ・大切なポイントがあります。

それは、、
「目標家賃から逆算して、リノベーション予算を決める」

この賃貸物件にはいったいいくらリフォーム費用かけることができるのか？
リノベーションをする中でも、予算は大きな不安となるところでしょう。
いろんな会社に見積をとっても、いくらかけたらいいのかがわからなければ、決定しづらいですよね。

そこでまず、予算感を把握することが重要になってきます。

得られる家賃＝利益　から、いくらかけられるか＝リノベーション予算　を計算しよう
ということです。

では、実際に例をあげて計算してみましょう！

 

フルリノベーションの場合

たとえば、
中古で1,000万円の20平米のワンルーム物件を購入したとします。

一般的に、
１平米あたり、10～15万円というのがフルリノベーションの相場です。

たとえば、フルリノベーションの工事内容といえば、

・ユニットバス交換
・キッチン交換
・フローリング張替え
・クロス張替え
・クリーニング
などなど、、

もし20平米だと単純に200～300万円というのがひとつの目安になります。

フルリノベーションの場合

中古マンションの表面利回りの相場が
約8％といわれているので、

300万円かけて利回り8%を維持するには
家賃をいくら上げれば良いか分かりますか？

300万円×8%÷12か月＝20,000円
今のご時世、2万円の家賃アップを狙うのはなかなか難しいですよね、、

つまり、
「1,000万円のワンルームマンションをフルリノベーションした場合、相場の家賃よりも２万円アップする必要がある。」

ということになります。

 

想定家賃を先に決めた場合

今度は逆に、現実的なラインとして例えば家賃5000円アップを狙う場合、
逆算していくらまでリノベーションに費用をかけられるか、を計算してみます。

5000円×12か月÷8%＝75万円

もちろん物件によって違いますが、
賃貸ワンルーム・1Kならこれぐらいが適正予算だと言えます。

さらに、この金額よりも安く仕上げることができたとしたら、実は取得時よりも表面利回りが数%アップする可能性もあるわけです。

 

失敗しないリノベーションのポイント

【家賃アップの可能性から逆算をしながら、適正予算をしっかりと把握しておく 】
これが失敗しないリノベーションのポイントです。

適正予算内で空室解消を達成するためにできることは何か？
を考えるのがもっとも重要なのです。

 

リノベーション内容の決定

予算の決め方は、これでわかりましたね。
でも、予算は決まっても75万円でできるリノベーションってどれくらい？？

たしかに、75万円のなかで
ユニットバスの交換や、キッチン交換、間取りの変更を行うのは難しいです。

でも、せっかくお金をかけるのですから、価値のあるお部屋に変身させたいですよね。

原状回復のようにただきれいにするだけではもったいないですし、
それでは入居が決まらない原因になってしまうかもしれません。

予算の中で、入居がすぐに決まるリフォームをするには？

そこで重要になるのが、「他物件との差別化」です。

借りたい人に、一目見て「この部屋がいい！」と思ってもらうことが大切です。

そのためには、部屋に入った時の第一印象や、明らかにほかの物件とは違うポイントがあれば
借りたい人や不動産屋の印象に残り、選んでもらいやすくなるのです。

こちらの記事でも詳しくご紹介しています
賃貸リフォーム・リノベーション事例

 

まとめ

単純にリフォーム・リノベーションといっても、費用や工事内容など奥が深く考えることはたくさんあります。

せっかく大切な資産ですから、
リノベーションにかけられる費用をしっかり計算して、他物件との差別化をすることで家賃アップ・入居率アップを目指しましょう。