【アパート買取】アパート売却の流れ・会社選びのポイントを紹介
アパート経営を行っていくうえで、どのタイミングで売却するのか・相続はどうするか、などの出口戦略を考えておくことも大切です。
今は収益が順調でも、築年数が経過するごとに物件の価値が落ちるだけでなく、管理費もかさんでいきます。
売却のタイミングを逃してしまうと家賃が下落したり、想定していた価格で売却できないケースもあり、適切な時期に売却を検討しておくこともアパート経営にとってとても重要なポイントです。
そこで今回は、アパートを売却する際の流れ・会社選びのポイントを解説していきます。
アパート売却の方法
実際にアパートを売却する際にはどのような方法があるのでしょう。
いくつかご紹介します。
オーナーチェンジ
一つ目はオーナーチェンジです。
オーナーチェンジとは、賃貸住宅の所有者が入居者が入ったままの状態でその住宅を売却することです。
こちらは不動産屋に仲介してもらい売却するイメージです。
仲介と買取については、後程詳しくご説明いたします。
オーナーチェンジであれば、入居者に退去してもらう必要がないため手続きの手間やトラブルも少なく、買い手が見つかればスムーズに売却を行えるでしょう。
この場合の売却価格は、収益性によって大きく変わってきます。
満室に近ければ近いほど、売却価格はあがり、空室の数が多いほど売却価格は下がっていきます。
収益性も含め、いくらで売却できるのか、仲介会社に査定してもらうことから始めましょう。
不動産屋に買い取ってもらう
オーナーチェンジの他には、直接不動産屋に買い取ってもらう方法もあります。
仲介の場合は、買い手が見つかるまで時間がかかってしまう場合もありますが、不動産屋に直接買い取ってもらうのであればスピーディに売却が完了します。
確実に売却ができることもメリットの一つと言えます。
更地にして売却
アパートとして売却するのではなく、アパートを解体し更地にして売却するのも一つの手です。
更地にする場合、もちろん解体費用がかかるためまとまった資金が必要となります。
さらに、固定資産税も4倍になるため早期の売却が必須です。
しかし、買い手からしたら更地の方が都合がいいことも多いです。
立地や建物の老朽具合等から判断するといいでしょう。
さらに、更地にした後、売却せずとも駐車場など別の土地活用をするのも方法の一つです。
アパートの買取・仲介の違い
売却の方法で説明したように、不動産を売るときには「買取」と「仲介」の2パターンがあります。
どのような違いがあるのかをまずご説明します。
買取の場合
「買取」は不動産会社に直接アパートを買い取ってもらう方法です。
不動産会社と直接取引をするため、短期売却が可能で、仲介手数料もかかりません。
買取の場合、早ければ数日間～数週間で手続きを終えることができるため短期間で現金化したい方にはオススメの方法です。
不動産会社が買い取る場合の買取価格は、市場価格より安い場合がほとんどです。
市場価格と比較すると、60～80％前後に落ち着くことが多いと考えられます。
かなり安いように感じますが、売主は仲介手数料を支払う必要がなく、現況のまま買い取ってくれるケースも考えられるため、クリーニング費用等も不要の場合があります。
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仲介の場合
「仲介」は不動産屋会社に間に入ってもらい、買主を探してもらう方法です。
不動産会社は、販売価格が高くなれば、その分仲介手数料も多くなるため、なるべく高く買い取ってくれる買主を探してくれます。
しかし、売却までの期間は長くなり（一ヶ月半～三か月程度）、仲介手数料の支払いも必要になります。
個人に直接売るので、相場＝市場価格どおりに売れる可能性がありますが、なかなか買主が見つからず金額を下げざるを得ない可能性も考えられます。
また、価格交渉を受けて値引きをするケースもあるため、収支を考えて売却金額を決めても思い通りにいかないことも多く、様々なパターンを想定しておくことが必要です。
さらに、仲介手数料などの諸経費に加えて売主自身がクリーニングやリフォームを行う必要があればその分の費用がかさむこともあります。
上記を踏まえると、実際には、買取も仲介もあまり大きな価格差はないようなこともありえるでしょう。
売却前にやるべきこと
アパートを売却することを決めたら、すぐに動き出すのではなく確認が必要な項目がいくつかあります。
これを確認したうえで動き出すことで、スムーズな売却へと繋がっていきます。
所有者の確認
相続でアパートを引き受けた場合、所有者が元の所有者になっている可能性があります。
登記書類を確認し、所有者が自分になっているか確認しましょう。
また、共同所有の場合も注意が必要です。
売却の際にトラブルにならないよう初めに確認しておくことが重要です。
ローンの確認
まず、ローンの有無を確認します。
売却の際、まだローンが残っている場合も少なくありません。
ローンが残っていてもアパートを売却することはできますが、売却利益から残りのローン費用を支払う必要があります。
そのため、売却利益がローンの残債よりも少なくなってしまった場合、売却金額とローンの残債の差額を自分自身で負担して返済する必要があります。
売却の査定金額と、ローンの残債分をしっかりと確認したうえで損にならないよう売却を決めていきましょう。
所有期間の確認
アパートを何年間所有していたかも大切な指標となります。
もし所有してから5年以内に売却を考えているのであれば、税金面で損をする可能性があります。
アパートを売却して利益が出た場合、「譲渡所得税」という税金がかかります。
この税金は、所有期間が5年以上か以下かによって税率が変わります。
5年以下の短期譲渡所得の場合、39.63%(所得税30.63%+住民税9%)
5年以上の長期譲渡所得の場合、20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
しかし、物件は築年数が新しいほど高値で売却できます。
短期譲渡所得の税額を払いいま売却する場合と、所有期間が5年経った時の価値を比べ、どちらの方がより良い結果を得られるのか、しっかりと検討したうえで売却のタイミングを見極めましょう。
入居者への通知
オーナーチェンジの場合、オーナーが変わることを入居者に通知しておくことも重要です。
通知する義務はないですが、伝えないままオーナーが変われば後々トラブルになることもあるでしょう。
そして、退去してもらう必要がある場合には数か月前から準備が必要です。
借地借家法により、貸主側から退去を申し入れる場合は正当な理由がない限り認められません。
解約の1年から6か月前に通知し、立ち退き料を支払ったうえで退去となります。
アパート買取の流れ
では、実際にアパートを売却する際、どのような流れで行うのでしょう。
「買取」と「仲介」のパターンで解説していきます。
買取の場合
①不動産会社探し
まずは、アパート買取をおこなっている不動産会社を探します。
不動産買取の中でも、アパート買取を行っている会社をメインに、一社だけではなく複数社選んでおくことが重要です。
会社探しについては、後ほど詳しくご説明します。
②買取査定
選んだ不動産会社に、無料査定をお願いします。
住所や築年数などの物件情報を入力するだけで、査定をしてもらえます。
③現地調査・見積
次に、実際に現地を確認してもらい、正確な見積を出してもらいます。
後々トラブルにならないよう、瑕疵などが判明している場合は早めに伝えておきましょう。
④買取金額確定・契約
複数社から見積がでたら、買い取ってもらう不動産会社を決め、契約を行います。
⑤決済・引き渡し
最後に、決済→引き渡しで売却完了です。
決済の際に、必要となる書類がいくつか提示されますので、早めに用意をしておきましょう。
仲介の場合
①不動産会社探し
②査定
不動産会社選びのコツ
③現地調査・見積
仲介も、①～③までのプロセスは買取と同じです。
アパート売却の仲介を行っている業者を選定し、査定・見積をしてもらいます。
ここからが買取は違う点となってきます。
④媒介契約を結ぶ
仲介会社と媒介契約を結び、売却の依頼をします。
媒介契約にも、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますので、不動産売却の理由や現在の状況をもとに選択します。
契約を締結して初めて、売却がスタートします。
⑤売却開始
媒介契約を結んだら、不動産会社が主導して売却期間が開始します。
売却のために、広告をうち、問い合わせがあれば現地への案内や説明をするのが仲介会社の役割です。
一般的に、買い手が現地を確認するときには売主も同行するのが通例です。
ここで物件の買い手が見つかれば、売買契約へと進んでいきます。
この際、買主から値引きや条件の交渉がある場合があるため、自身の利益を考慮したうえで慎重に決定していきましょう。
⑥売買契約締結・引き渡し・決済
買主が決定したら、売買契約を結びます。
必要書類を用意し、売主、買主、仲介会社の三者が集まり、売買契約を結びます。
無事契約締結できれば、物件の引き渡し・決済をし、売却完了です。
アパートはどこで買い取ってもらっても同じというわけではありません。
複数社から査定をとってみると、査定金額が大きく違ったり、会社によって対応が様々だったり、どの会社にお願いすればよいか悩まれる方も多いと思います。
不動産会社を選ぶポイントとしては、「査定額にしっかりとした根拠があるか」を説明してくれる業者を選ぶようにしましょう。
一社からしか査定をとらないと、その金額が適正なものかもわかりません。
実際の価格より低い金額を出されていたとしても、気づかずに契約をしてしまう可能性もあります。
しかし、複数社から査定をとっても、査定金額がバラバラだと判断が難しいですよね。
そこで、各社に「どのようにしてこの査定金額になったのか」という質問をし、明確な回答が得られた会社と進めていくのが賢明です。
また、買取だけではなく、土地活用などの運用方法を提案してくれる会社もありますので、そのような提案力のある会社を探すのも良いでしょう。
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