アパート建て替えにはいくらかかる？建て替え時期やポイントを紹介
アパートを長年保有しているオーナー様であれば、一度は「アパートの建て替え」についてお考えになった方も多いのではないでしょうか。
築年数が経過していくと、修繕に費用がかかったり、入居率が悪くなったり、建て替えを検討するタイミングも増えていくでしょう。
そこで今回は、建て替えの際にどのようなことに注意すべきなのか、建て替えのタイミングや費用についてご紹介します。
建て替えのタイミングはいつ？
築年数が古くなったら建て替える、という考えはあっても、具体的なタイミングはいつ頃が良いのでしょう。
建物自体の老朽化だけでなく、税制面でのメリットも含め解説します。
築年数が3０年を超えたら
アパートの建て替えは築30年を超えたころから検討するオーナーが増えます。
国税庁によって定められた建物の法定耐用年数は以下のようになります。
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋造 | 19年~34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
アパートを新築した場合、アパートの建築費を減価償却費として毎年経費計上できるメリットがあり、上記の表の年数だけ経費として計上することができます。
この年数を経過すると減価償却が終わり、それまでとは経費として計上できる金額が減少します。
それに伴い、収入が増えたことになるため税金が増加します。
つまり、耐用年数を満了したアパートは、家賃が低くなっているにも関わらず税金が増えてしまうため、最終的なキャッシュフローが悪化することとなるのです。
耐用年数・減価償却について、詳しくはこちらの記事をご確認ください。
高額なリフォームが必要になったら
リフォームやリノベーションにかかる費用も築年数の経過に伴い増加していきます。
室内のリフォームだけでなく、外装や設備の交換など大きな出費も嵩んでいくでしょう。
築年数が経過したアパートは、家賃収入も少なくなっていき、その中で、リフォーム・リノベーションの出費が多くなっていけば収支が合わなくなっていきます。
築年数の古い物件で、回収に何年もかかる出費をしてしまうと、その回収をしている間に別の出費も嵩んでいき、どんどん出費だけが増えていく状況になることもありえます。
そのような状況になる前に、大きな出費が生まれた時には、建て替えた場合とそのままリフォームをした場合の収支を考えるべきでしょう。
検討をする上で、リフォームを選んだ方がいい場合ももちろんあります。
例えば、建築基準法の改正により現状よりも小さいアパートしか建てられないようなケースは、建て替えよりもリノベーションの方が戸数を減らさずにすむ場合もあります。
建て替えか、リフォーム・リノベーションか、
空室率が50%以上
空室の部屋が半分以上であれば建て替えの目安です。
募集を行なってもなかなか空室が埋まらず、数ヶ月空室状態が続いていたり、リノベーションするほど費用はかけられない場合は、建て替えを検討してもいいでしょう。
空室が埋まらない要因として、築年数が古い物件の設備が現在の入居者ニーズに合っていないことが考えられます。
他のライバル物件と比べ、選ばれるようなお部屋でないとなかなか空室は埋まりません。
対抗するため家賃を下げるという選択をとっても限界はあります。
室内の設備やデザインが入居者ニーズに合わなくなった時は、建て替えを検討するタイミングです。
さらに、入居者が少ない状態であれば建て替えの際の立ち退き交渉もスムーズにいきやすいでしょう。
入居者が多ければ多いほど、立ち退き交渉は難航しがちで立ち退き料などの費用も多く必要になっていきます。
だんだんと入居者が減ってきたタイミングで、本格的に建て替えを検討していくといいでしょう。
建物の老朽化が進んだら
建物の老朽化が進んだ場合も建て替えを検討するタイミングでしょう。
老朽化が原因で入居者や通行人に怪我を負わせてしまうリスクが考えられるからです。
アパートオーナーも必ずしも物件の近くに住んでいるわけではなく、老朽化に気づくことは難しい場合もあります。
オーナーとして定期的な物件のメンテナンスや管理を行うことも大切なポイントでしょう。
入居者が安全に暮らしていくためにも、老朽化や耐震性も含めた建て替えの検討を行なっていきましょう。
建て替えの費用はいくらかかる？
では、建て替えの費用はどの程度必要なのでしょう。
建て替えるには、新しい建物の建築費だけでなく、現在建っているアパートの解体費も必要となります。
解体費・建築費の構造別の目安は以下の通りです。
【解体費】
・木造：4~5万円/坪
・鉄骨造：6～7万円/坪
例えば、80坪の木造アパートであれば320万円~400万円、鉄骨造であれば、480万円~560万円ほどかかる計算です。
【建築費】
・木造：75~100万円/坪
・軽量鉄骨造：80~100万円/坪
・重量鉄骨造：90~120万円/坪
建築費もここ数年の建築資材の高騰により値上がりを続けており、今後も上がっていくことが予想されています。
解体費・建築費どちらも、必ず見積もりを取って計画的に行いましょう。
一社のみで検討してしまうと、相場や費用感がわからず高額な発注を行なってしまう危険性もあります。
複数社から見積もりを取り、信頼できる会社へ依頼するようにしましょう。
建て替えの流れ
最後に、実際にアパートを建て替える場合、どのような流れで行えばいいのか解説していきます。
・建て替え計画をたてる
まず最初に建て替えの計画をたてることから始めましょう。
無計画にスタートしては後戻りできなくなる可能性もありますので最初が肝心です。
建て替えには多額の費用がかかるため、建て替えた後の収益を綿密に考えておく必要があります。
解体・建築にいくら費用がかかり、家賃収入は毎月どれだけ見込めるのか、収支を計算しておきましょう。
古いアパートを建て替える場合、建築基準法により今よりも容積率が低い建物しか建てられないケースも考えられます。
また、建築費用は融資が受けられますが、解体費用は受けられない場合が多いため、しっかりと見積もりを取った上で確認を行いましょう。
・居住者の立ち退き
建て替えることが決定したら、現在の居住者に立ち退いてもらう必要があります。
立ち退いてもらうための交渉は、6ヶ月以上前から行うのが基本です。
建て替え工事をスムーズに行うためにも、現入居者の協力が必要です。
さらに、立ち退き料については特に決まりはないですが、、家賃の6ヶ月分程度＋引越し費用が相場となっています。
この立ち退き交渉がうまくいかず建て替え時期が延期になってしまう可能性もありますので、普段から入居者とのコミュニケーションをとっておくこともオーナーにとって重要な仕事と言えるでしょう。
通知の時期や立ち退き料はあくまでも目安のため、入居者との交渉がうまくいくような条件を提示していきましょう。
・工事の内容・費用の確定
立ち退き交渉を進めている間に、新たに建築する建物の工事内容を詰めていきます。
どのような建物を建てるのか、総戸数はいくつにするのか、費用はどの程度かかるのか、しっかりと検討していきましょう。
工事の内容が決定したら、施工業社と契約を結び、工事へとつながっていきます。
・工事の実施
そして、工事の内容が確定し、立ち退きが完了すれば工事が始まります。
解体工事から始まり、建築工事までは、建物の規模にもよりますが、約3ヶ月〜半年程度のことが多いです。
工事が完了したら、新たに入居者募集を行い運用を行なっていきましょう。
建て替え以外の方法
古くなったアパートは建て替えるだけが手段ではありません。
- 空室を埋めるための空室対策リノベーションを行う
- アパートのまま売却する
- 更地にし売却する
- 更地にし別の土地活用を行う
空室対策リノベーションで空室解消を目指す場合は、賃貸物件専門のイエスリノベーションにお任せください！
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