アパートのリフォーム・リノベーション費用を徹底解説！

アパートのリフォーム・リノベーションを検討されている方のために、かかる費用を徹底解説します。

この記事では主に築20年・築30年など築年数が経過してリフォーム・リノベーションが必要なアパートを所有されている方向けに、

などをわかりやすく解説します。

当社は、賃貸マンション・アパートのオーナー様向けのリフォーム・リノベーションを専門で扱っており、過去に500戸以上の物件を施工してきた実績があります。その中で得た知見やノウハウを惜しみなく公開します。

アパートリフォームの費用対効果

オーナー様がアパートリフォームを行う際に一番気を付けるべきポイントとして、「費用対効果を考えてリノベーションすること」があげられます。
オーナー様の理想とする部屋にリフォームするために、必要以上にコストを掛けすぎてしまい賃料での回収に時間がかかってしまい後悔した、という声もよく聞きます。

そうならないためにも必要なこととして、「自分の住みたい部屋にしない」ということが重要になってきます。
もちろん、お金をかけて全面的にキレイにし、その上今までの家賃と変わらなければ、入居はすぐに決まるでしょう。
しかし、当たり前にその分家賃も上げなくてはリフォーム費用を回収することはできませんよね。

いくらキレイな部屋になっても、相場賃料との乖離が大きければ、入居をつけるのは難しいでしょう。

そのため、自分の住みたい部屋にするのではなく、そのリフォーム費用をかけることでどれだけ家賃アップができるか？何か月で回収できるのか？を考えた上で、どこまでリフォームをするか取捨選択して決めることが重要となります。

アパートのリフォーム費用の相場【項目別】

最低限の原状回復工事の費用感

退去があった場合に、次の入居募集をするためにする原状回復工事です。
何か物件の価値を高めるような工事ではなく、あくまで元の状態に戻すのが目的です。

<原状回復工事後のイメージ>

ハウスクリーニング＋必要に応じてクロス貼替や床（フローリングやCF）貼替を行います。

ハウスクリーニングだけで済ませる場合は数万円程度で済みますが、全体的にクロス貼替や床貼替が必要な場合は物件の広さや使う材料にもよりますが、㎡あたり1万円程度で計算すれば、クリーニングまで含めた大雑把な費用感は把握できます。

例えば物件の㎡数が

・20㎡程度であれば20万円前後
・40㎡程度であれば40万円前後
・60㎡程度であれば60万円前後

もちろん厳密に計算するならば、

・クロスの貼替は㎡単価1,000円～1,500円×天井＋壁面積（開口部除く）
・クッションフロアの貼替は㎡単価3,000円～5,000円×床面積

など個別で計算します。

また、例えばクロス職人や大工さんなどに直接発注をできるような方は㎡単価がもっと安くなる場合もあります。

ただし、自分で品質や納期をしっかりとコントロールしながら職人に指示できる方でなければ”安かろう・悪かろう”になるリスクもあります。

さらに退去時の立会いや精算業務もあることから、多少の高い・安いはあるかもしれませんが、ごく普通の原状回復工事については、やはり管理会社経由で発注するのが一番安心です。

キッチンのリフォーム

キッチンを交換する場合は、どのようなキッチンを入れるかで金額が大きく変動します。

例えば公団タイプと呼ばれる流し台だけを交換できるキッチンなら10万～20万円くらいで済む場合もありますし、本格的なシステムキッチンを入れる場合は本体＋工事費で50万円～100万円くらいかかる場合もあります。

実は、キッチンは交換せずに、扉や内側の木部を塗装したり、ステンレス部分を研磨することで再生することも可能です。

<キッチン再生>

ただ、手間がかかる面倒な作業でもあるので、普通のリフォーム屋はあまりやりたがりません…。ですので、まだ十分使えるキッチンでも交換をおすすめされるケースがほとんどです。

実は当社で提供しているパッケージ工事の中には標準でこのキッチン再生が含まれています。新品に交換しなくても十分に見栄えが良くなりますよ。

※あいにくキッチン再生だけのご依頼はお受けしてません

浴室（お風呂）のリフォーム

現在のお風呂がユニットバスか、在来のタイル貼りのお風呂かで金額が変わります。

ユニットバスからユニットバスであれば、サイズにもよりますが40～60万円くらいでリフォームできますが、在来浴室からユニットバスの場合は70万～90万円くらいになるケースが多いです。

浴室についても、交換すればそれなりに費用がかかるため、シートやパネルを貼ったり、塗装をしたり、またはクリーニングだけでも十分綺麗になる場合もあります。

部屋全体のフルリフォーム

フルリフォームとは、水回りをすべて新品に交換し、内装（壁・天井・床）も新しくするリフォームです。
水回りのグレードなどで金額は変動しますが、㎡単価で5～7万円を見ていればだいたい近い金額になります。

例えば20㎡前後のワンルームのフルリフォームですと100万円～140万円、60㎡前後のファミリー向け物件だと300万円～420万円くらいになります。

アパートのリノベーション費用の相場

スケルトンの状態からやり替えるリノベーション

木造だと柱だけ残して、RCだと躯体の状態にして、そこからすべてを新たに作り直します。

間取りなども自由に設計できますし、新築同様に生まれかわります。

また、ただ単に元に戻す・修復するだけの「リフォーム」とは違い、デザイン性が加わるので非常におしゃれな感じに仕上がります。

ただし金額はそれなりにかかります。

㎡単価で10～15万円前後になるケースが多いです。

ワンルームだと200～300万円、ファミリー向けだと600～1000万円くらいのイメージでしょうか。

自分で住む物件ならこれぐらいの金額でも十分見合いますが、投資用で考えた場合はここまでかけると採算が取れない可能性が高いです。

ですのでアパートのオーナー様にはあまりおすすめできない方法です。

既存設備を活かしながらデザインをガラッと変えるリノベーション

これはやっている業者が少ないのですが、当社が最も得意とする方法です。

壁や床など下地まで壊すのではなく、また水回りも使えるなら再生して利用することで、コストを大幅に抑えつつ、見た目デザインはリノベーションしたかのようにガラッと変えることができます。

厳密にいえばスケルトンにまでしないのでリノベーションというよりは「デザインリフォーム」というほうが近いかもしれません。

ゼロからやり替える本格的なリノベーションだと㎡10万円～15万円しますが、使えるものは残す方法でコストは約1/4程度の金額で収まります。

百聞は一見にしかず、どれくらい変わるか見てみましょう。

どうですか？下地や水回りを解体したりしなくても、見た感じはそれなりにおしゃれな印象になっていますよね？

こちらの記事も参考にしてください。
アパートをリノベーションした実例【事例写真あり】
【施工事例】アパートのデザインリフォーム事例

依頼する業者や依頼方法によって金額の違いが出るのはなぜ？

誰にどのように頼むかで金額は変わる

最初に理解しておくべきことは、誰に工事を頼むかで、大幅に金額が変わるということです。

これは何もリフォームだけの話ではなく、どのようなサービスでも共通することです。

例えば、車の車検で考えればわかりやすいですね。

費用を一番安く抑えたいならユーザー車検で自分ですべてやれば格安に抑えられます。

ただし、それなりの車の知識が必要ですし、ある程度自分でメンテナンスなどもできる人向けになります。

逆に、車のことは詳しくないし、安心して乗り続けるためにも完ぺきな整備を期待するならディーラーに出すのが良いですが、もちろん費用は高くなります。

その中間で、格安車検のチェーン店やカー用品店、ガソリンスタンド、町場の整備工場などに依頼すれば、費用はディーラーより抑えられますが、品質や価格については適正かどうかを自分で判断しなければなりません。

リフォームでも同じようなことが言えます。

リフォームを誰に頼むかという方法をざっと上げても以下のような方法があります。

金額は上のほうの方法ほど安くなる傾向がありますが、そのためには自分の手間(労働時間)を投入したり、品質や納期のリスクを取らなければなりません。

施主支給をすればリフォーム費用は安くなるのか？

不動産投資の書籍などには「コストダウンのためにネットで材料を買って施主支給しましょう」などと、よく書いてありますね。

ただ施主支給は不具合が起きた場合に「物自体の問題なのか？それとも施工に起因する問題なのか？」の切り分けが難しいため、取付をしてくれたとしてもその後の保証をしない業者が多いです。

また、購入したは良いけど、寸法が合わなかったり、専用の副資材が別途必要だったりして取付できず、職人は出直し（日当が追加で発生）で、本体も購入しなおさなければならないなど二度手間になるケースもあります。

そのようなリスクや手間をしっかりとした知識で回避できる人（またはわからなくても自分で調べられる人）には向いていますが、そうでなければ材料費の数千円をコストダウンするための施主支給は考え直したほうが良いかもしれません。

セルフリフォームなら職人の人工がないから安い、は本当？

最近はセルフリフォームやDIYも人気です。

ただ、慣れないうちはとにかく時間がかかります。

週末だけ作業しながら仕上がるまでに1年以上かかったなどというケースも良く聞きます。

自分でやって、完成できればよいほうで、数カ月取り組んでみて、あまりに進みが悪く「どう考えてもこのペースだと完成は無理・・・」と中途半端に投げ出してしまうオーナー様も多いです。

ですので、やるなら相当な覚悟を持って取り組まない限り失敗する可能性が高いでしょう。

それなら、業者に頼んでさっと仕上げて、早めに賃貸に出したほうが、結局は安あがりかもしれません。（機会損失も含めると）

効果的にリフォーム費用を抑えたいなら分離発注がおススメ？

上記で施主支給は比較的難易度が高いというお話をしましたが、材工で専門業者への分離発注はそんなに難しくありません。

例えば、給湯器交換専門の業者さんに材工（本体+工事）で依頼するなどは、ネットで「給湯器　格安　交換」などで検索すれば専門業者がすぐに見つかります。

また、エアコンなども大手家電量販店の標準工事パックのものや、価格コムで工事付のものを探せば安いものはたくさんあります。

もちろん、すべてをひとつのリフォーム屋に頼むほうが楽ではありますが、特に設備系はそれを専門で扱う業者がたくさんありますので、そういった業者をうまく活用することをおすすめしています。

ただ、逆に設備交換が得意な業者に「おしゃれなリノベーションがしたい」などと依頼しても、それはなかなか難しいでしょう。

このように業者によって得意分野・専門分野がありますので、そこを見極めてうまく分離発注することがトータルコストを抑えるためのポイントです。

ちなみに、当社は既存設備を活かしながら、㎡2.5万円の定額パックで物件をおしゃれに生まれ変わらせのが得意な業者です。

逆に、エアコンについてはエアコン専門業者さんに勝てませんし、給湯器なども専門業者さんに勝てません。

ですので、多少の手間がかかったとしても、分離発注をうまく活用することのメリットを、どのお客様にも正直にお伝えしています。