【空室対策】フリーレントはオーナーにもメリットだらけ！注意点も解説
空室対策の一つに「フリーレント」という方法があります。
フリーレントと聞くと、入居者のメリットが大きいように思えますが、実は賃貸物件を所有しているオーナーにとってもメリットが多く、近年空室対策として注目されています。
そこで今回は、オーナーにとってのフリーレントのメリット・デメリット、注意点を解説していきます。
フリーレントとは
フリーレントとは、賃貸物件を貸す・借りる際に、最初の数ヶ月間家賃を無料にする制度のことです。
一般的にフリーレントの期間は一ヶ月に設定することが多く、その期間は家賃は発生しません。
フリーレントが適用されるのは家賃のみの場合が多く、管理費や共益費には適用されないため無料とはなりません。
家賃を無料にするというとオーナーにとってはメリットは少ないように感じるかもしれませんが、メリットはたくさんあります。
フリーレントにすることで長期空室を避けられ、家賃の減額をするよりも早く入居が決まる可能性が高いため、リスクの少ない空室対策の一つとして注目されています。
フリーレントのメリット
フリーレントにはオーナー側にも入居者側にもそれぞれメリットがあります。
オーナー側のメリット
オーナー側のメリットとしては、「空室期間を最小限に抑えること」が挙げられます。
他のライバル物件との差別化につながり、入居が付きやすいこととともに、家賃を下げて入居を決める場合に比べ、一ヶ月分の家賃を無料にする方が収支が良い場合が考えられます。
例えば、家賃6万円の物件を、5.7万円に家賃を減額した場合の二年間の家賃収入と、一ヶ月間フリーレントにした場合で家賃収入を比べてみると、
《家賃5.7万円に減額した場合》
5.7万円×24ヶ月=136.8万円
《家賃6万円、一ヶ月フリーレントの場合》
6万円×23ヶ月=138万円
このように、1.2万円分フリーレントの方が収支が良くなります。
さらに、賃貸経営において空室対策としてすぐに家賃を下げることはあまり得策とは言えません。
一度家賃を下げてしまえばその後家賃をあげるのは難しく、一棟アパートの場合、家賃が下がったことがわかれば現入居者に家賃の減額を求められることも考えられます。
家賃を下げないことでなるべく物件の価値を落とさないよう、不動産経営を行なっていくためにフリーレントを取り入れることはオーナーにとって大きなメリットと言えるでしょう。
入居者のメリット
入居者のメリットとしては、「初期費用の削減」が挙げられます。
引越しの際の初期費用は、入居者にとって大きな出費となります。
その中で最初の一ヶ月分の家賃が無料になることは大きなメリットとなります。
また、現在居住中の部屋の家賃と、新しい部屋の家賃の二重の支払いも抑えられ、引越し準備を落ち着いて行うことも可能です。
このように、入居者にとっても金銭的なメリットが大きく、家賃が同じライバル物件と比べた時、フリーレントがついていることが入居の決め手となることは大いに考えられます。
フリーレントのデメリット
一方で、フリーレントにはいくつかのデメリットも存在します。
オーナーは、短期間で解約されることを避けなければいけません。
上記のメリットで挙げた例であれば、2年契約で収支がやっとプラスになる計算です。
家賃設定にもよりますが、解約まで短期であればあるほどオーナーは損をしてしまいます。
そのため、中途解約の条件を定めた契約内容にするなどの工夫が必要です。
フリーレント期間の家賃分の回収までの期間を検討して判断していきましょう。
適切なバランスを見つけることが、成功するフリーレント適用の鍵となります。
フリーレントが有効な場合
全ての物件がフリーレントを取り入れるべきであるとは言えません。
物件によって、家賃や空室の期間などの状況が異なるため、フリーレントを取り入れたくても思っている効果が得られないことも考えられます。
どのような物件がフリーレントを取り入れるべきか紹介します。
長期間空室が続いている
空室が長期間続いている場合は、フリーレントを取り入れることをお勧めします。
すでに何ヶ月も家賃収入が得られていないのであれば、なるべく早く入居をつけることが最優先です。
入居をつけるためには様々な空室対策が考えられますが、フリーレントは見方を変えれば費用をかけることなく空室対策ができるのです。
一ヶ月分家賃収入を得られなくても、費用をかけることなく入居をつけることができればフリーレントの価値があったと言えるでしょう。
逆を言えば、空室になったばかりの物件にはフリーレントはお勧めしません。
現状の家賃で募集をすれば入居が決まる可能性があるにも関わらずフリーレントを設定してしまっては、単に一ヶ月分の家賃収入を失うこととなります。
ある程度空室期間が長くなってきた場合はフリーレントを検討してみましょう。
閑散期の場合
賃貸の繁忙期である1月~3月は、賃貸物件の需要が高まるため特別な対策をしなくとも入居が決まる可能性が高まります。
このタイミングでフリーレントを取り入れるのは収益源に繋がってしまいます。
閑散期である6月~8月の時点で、ある程度の空室期間が続いている場合はフリーレントを取り入れてみることで、周囲の物件との差別化につながり入居が決まることもあるでしょう。
家賃を上げた場合
リノベーションなどを行い、家賃を上げた場合にもフリーレントはおすすめです。
周囲の物件に比べ、家賃が高く設定されていればなかなか入居が決まらないことも考えられます。
この場合フリーレントが付いていれば、リノベーション済みの物件にフリーレント付きで住むことができるというお得感を生み出し入居促進へとつながっていきます。
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フリーレント時の注意点
フリーレントを検討する前に注意点を把握しておきましょう。
中途解約について契約書に盛り込む
フリーレントを取り入れて入居が決まった場合でも、短期解約されてしまっては無料分の家賃が回収できないまま次の入居者を探さなくてはいけなくなってしまいます。
そのため、フリーレントを取り入れて入居を決める場合、賃貸借契約書に中途解約の条項を盛り込んでおくことが重要です。
フリーレント物件の場合は、ほとんどの物件が特約として「違約金」を設定しています。
ほとんどのフリーレントの契約書には、1年や2年など所定の期間を定め、それよりも前に中途解約して退去する入居者に対して、解約違約金の支払義務を課す特約条項が入っています。
入居後のトラブルとならないよう、契約の際に入居者にあらためて説明をするなどの対策をしておきましょう。
家賃の会計処理
フリーレントの場合、入居者がいるにも関わらず家賃収入が0円となるため、会計処理も通常の家賃収入がある場合と異なります。
会計処理の方法は大きく2つに分けられます。
・フリーレント期間は計上しない
・賃料総額を賃貸期間で分割して計上する
一般的には、フリーレント期間中は計上しないパターンが多いですが、分割して計上する方法もあることを覚えておきましょう。
実際の計上方法は、税理士などのプロにご相談ください。
空室期間を短くするために
空室期間を短くするための空室対策はたくさんありますが、今回はフリーレントについて紹介しました。
費用もかからず手軽に取り入れられるフリーレントですが、フリーレント期間とその分の家賃の回収をよく検討した上で、効果のある空室対策となるよう取り入れることが重要です。
フリーレントだけでなく、ご所有の物件にはどのような空室対策が有効であるのかを見極め、安定した賃貸経営を行っていきましょう。
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