オーナーが知るべき原状回復費用負担の基本と注意点
賃貸経営を行うオーナー様にとって、正しく把握しておくべき事項である「原状回復費用の負担割合」
退去費用の相場は、居住年数や使用方法によって異なりますが、どこまでが賃借人（入居者）負担でどこからが賃貸人（オーナー）負担となるのか基準を知っておかないと損をするかもしれません。
そこで今回は、原状回復費用の負担割合についての考え方や、トラブルが起きやすいポイントなどについて、国土交通省の定めるガイドラインに沿って解説していきます。
敷金があっても原状回復費用は必要？
多くの入居者は、入居の際に敷金を支払って契約することが多いです。
一般的に、退去の際にかかる原状回復費用やクリーニング費用はこの敷金からあてられます。
原状回復の定義
退去の際に必ず行われる「原状回復工事」ですが、
賃貸借契約の「原状回復」とは、借主の故意・過失によって賃貸住宅に生じた傷や汚れ（損傷）等、また、借主が通常の使用方法とは言えないような使い方をしたことで生じた損傷等を元に戻すことを言います。
この工事金額が敷金で賄えない場合、退去後に追加で費用請求することとなります。
反対に、退去費用が敷金より安く収まった場合は退去費用を支払う必要はなく、オーナーは残った差額を返金することになります。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは？
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」とは、原状回復にかかった費用に関して、賃借人負担なのか賃貸人負担なのかが曖昧でトラブルが多発していた時期に、国土交通省から公表されたガイドラインです。
原状回復の費用負担割合は、賃借人がつけた傷が故意であるのか、経年劣化によるものなのかなど、傷や汚れの種類によって負担者が変わります。
ガイドラインには、
・原状回復の費用負担のルール
・原状回復でトラブルが多い実例の判断基準
・原状回復のトラブルを未然に防ぐ確認リスト
など、基本的なルールから実際に使用できる判断基準や確認リストまで、詳しく掲載されています。
このガイドラインは誰でも閲覧することが可能です。
入居者負担とオーナー負担の決め方
では、どのような内容がそれぞれの負担となるのか詳しく見ていきましょう。
ガイドラインでは、原状回復費用の負担区分を下記のように定めています。
出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜国土交通省 P9
・オーナーの負担内容
経年劣化や通常損耗と判断される範囲の汚れや傷、次の入居者を確保するためのリノベーション工事等のグレードアップの要素があるものはオーナーの負担内容となります。
（例：家電によるクロスの電気焼け、ソファなどの家具による床の凹み 等）
・入居者の負担内容
入居者の過失や故意によって発生した汚れや傷、掃除や手入れを怠ったこと（善管注意義務違反）で発生した汚れや傷に関しては入居者の負担となります。
（例：ものを落としたことによる床の傷、掃除を怠ったことで発生したカビ 等）
負担区分の具体的な内容詳細
| 箇所 | オーナー(賃貸人)負担 | 入居者(賃借人)負担 |
| 床 |
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| 壁紙 |
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| 建具 |
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| 設備機器 |
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費用負担の計算の仕方
原状回復の費用負担の割合は、物件や設備の経過年数、入居者の入居年数によって変わります。
例えば、入居者が引っ越し作業で壁紙に傷をつけてしまった場合であっても、必ずしも入居者が全額負担しなければいけないわけではありません。
壁紙を貼り替えてからの年数や、壁紙を貼り替える範囲によってオーナーと入居者の費用負担の割合が変わってきます。
出典：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜国土交通省 P12
設備機器や壁紙には耐用年数というものが設定されており、その耐用年数によって負担割合が決まります。
耐用年数についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひご確認ください。
つまり、耐用年数が6年の壁紙を貼り替える場合であれば、交換から3年が経過している場合は入居者とオーナーの費用負担は50%ずつとなり、交換から6年が経過していればオーナーの費用負担が100%となり入居者の費用負担はないということになります。
費用負担割合を計算するときに、オーナーは設備機器の交換時期やリフォーム工事の内容などしっかりと記録しておくことで、正しい費用負担割合を出すことができます。
トラブルが起こる原因は？
ガイドラインにより、ルールを詳しく制定していてもトラブルはつきません。
トラブルの内容はさまざまありますが、論点となるのは「入居者の故意であるかどうか（通常損耗かどうか）」が大きなポイントとなります。
オーナーも入居者も、入居前の状態をお互いがしっかりと把握しておくことで、いつどのようなことが原因でできた傷・汚れなのかを把握しやすくなります。
入居者に関しては、入居前に室内の傷・汚れのチェックを行い管理会社に提出をするケースもあります。
トラブルが起こらないよう、賃貸借契約書に特約として、原状回復工事に関して詳しく内容を決めることも一つの手です。
契約内容について詳しくは管理会社と相談して決めていきましょう。
ガイドラインには、トラブル解決のための制度として、「少額訴訟手続」や「裁判外紛争処理制度」が紹介されています。
少額訴訟手続とは、民事訴訟のうち60万円以下の金銭の支払いを求める訴えについて、原則として一回の審理で紛争を解決できる手続きです。
裁判外紛争処理制度は、国民生活センターや消費生活センターなどの紛争調整機関が解決のための調停や相談、仲裁してくれる制度です。
トラブルが発生した場合でも、このような制度を利用することで解決できるかもしれません。
東京ルール（賃貸住宅トラブル防止ガイドライン）とは？
国土交通省が定めたガイドラインの他に、東京都では賃貸物件の退去時トラブルを防止するために独自に設けたガイドライン（賃貸住宅紛争防止条例）が存在します。
これを「東京ルール」と呼び、東京都で賃貸物件を借りる際には、賃貸借契約書や重要事項説明書に加えて東京ルールに関する書類を取り交わします。
つまり契約として結ぶということは、ガイドラインとしてではなく東京ルールには法的拘束力があるということになります。
東京ルールの内容
東京ルールには、
- 退去時の原状回復・入居中の修繕の費用負担の原則
- 実際の契約の中で借主の負担とされている具体的な内容
が記載されており、上記の内容を借主に説明することを宅地建物取引業者に義務付けています。
費用負担の基準をあらかじめ定めておくことで、退去時のトラブル防止に繋がり、不動産に関する知識が浅い借主を保護する意味合いも含まれています。
契約時にあらかじめ両者で取り決めを行っておくためトラブル防止となり、東京都以外の関東地域を中心に東京ルールに沿ったガイドラインの説明を行う不動産会社も増えています。
トラブル防止のために
退去の際にトラブルにならないよう、入居時からオーナーと入居者が相互で原状回復の負担について理解しておくことが重要です。
負担割合を理解してもらった上で入居してもらえば、室内をきれいに使用してくれオーナーの支払う原状回復費用も結果的に削減できるかもしれません。
そこで浮いた費用を次の入居者を迎えるためのバリューアップ費用に充てることも可能です。
お互いが気持ちよく生活できるよう、ガイドラインの内容はしっかり把握しておきましょう。
- 長期入居者の退去で原状回復工事の費用が嵩む・・・
- 建物が古くなってきて空室期間が長くなっている・・・
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