自主管理と管理委託どっちがいいの？メリット・デメリットを紹介
アパートやマンションなどの賃貸物件を管理するには、2つの方法があります。
所有者であるご自身で管理する「自主管理」と管理会社に委託する「管理委託」です。
ほとんどのオーナー様が管理委託料を支払い管理会社に管理を委託していますが、自身で管理することとどのような違いがあるのでしょうか？
今回は、「自主管理」と「管理委託」の違い、それぞれのメリットやデメリットを紹介します。
ご所有の物件の管理方法の見直しをしてみるのもいかがでしょうか？
自主管理と管理委託の違い
自主管理か管理委託、どちらの管理方法を選ぶかはオーナー様が判断します。
まずはどのような違いがあるのか理解しておきましょう。
自主管理とは
「自主管理」とは、物件の管理を業者に委託せず、オーナー様自身が管理者として管理全般の作業を行うことを言います。
入居者の対応や業者の手配、家賃回収や募集業務まで、すべての業務をオーナーである所有者が行います。
所有物件数が多い場合や自宅から遠方の物件を所有しているオーナー様の場合は、すべての管理作業を自分で行うことは難しいため、管理委託を選ぶケースが多いです。
そのため、自主管理を選ぶのは、管理する部屋数が少ない場合や自宅の近隣に物件がある場合が一般的です。
管理委託とは
「管理委託」とは、物件の管理をオーナー様が業者に委託して、管理全般の作業を行ってもらうことを言います。
管理委託にも「全部管理委託」と「一部管理委託」の2種類の委託方法があります。
「全部管理委託」とは、建物の掃除や修繕、定期メンテナンスなどの建物に関わることから、入居者募集、家賃の回収・クレーム対応、退去時の対応など入居者に関わることまで、すべての作業を含めて委託する方法です。
一方で「一部管理委託」とは、オーナー様が管理会社に委託する作業内容を選択して、一部の作業を外部に委託する方法です。
一部管理委託では、清掃作業の一部を清掃業者に委託するケースや、家賃の回収作業と入居者クレームを不動産業者に委託するケースなどが挙げられます。
自主管理では、契約やトラブル発生時などに必要となる法律知識の習得や、入居者に対する多様な対応について負担が大きいため、多くのオーナー様は管理委託料を支払い管理会社に委託しています。
しかし、管理を委託するにはもちろん月々の費用がかかります。
少しでもコストカットするために自主管理を検討しているのであれば、一度ご自身で自主管理に挑戦してみるという方法もあります。
一度に全て自主管理するのは難しい場合は清掃や賃貸募集などの一部だけを依頼することも可能です。
実際にやってみて、自分で続けられるのかどうかを見極めてから、どの管理業務をどの程度委託するのかを決めてみてはいかがでしょうか。
管理業務の具体的な内容は？
では、具体的に管理業務とはどのような作業があるのでしょうか。
大きく3つに分けて説明します。
①入居者募集、契約業務
賃貸物件を運用していくためには、まず入居者を探し契約を結ぶ必要がありますね。
入居者募集を管理会社に依頼していれば、空室情報を不動産の掲載サイトに出してもらうことができ、スムーズに入居者募集ができますが、自主管理の場合はそれらが全くなく自力で入居者を探してくる必要があります。
また、管理会社は、不動産を扱うプロとして契約締結業務のノウハウや、民法改正などによる細かな法律知識を持っています。
自主管理の場合、それらもまったくない状態で契約書の作成・締結までを完了させる必要があります。
そのため、オーナー様にとって不利な条件での契約になってしまったり、そもそも入居募集がうまくいかなっかたりなど、不利益を生む可能性が高く、よほど自信がない限り自身で行うのではなく、管理会社に委託することが無難と言えるかもしれません。
②入居者管理業務
入居者管理業務とは、契約更新や退去時対応、そしてクレーム対応などの入居者に関わる業務です。
契約更新・退去時対応では、更新のタイミングで借主に更新するのか退去するのかの意思確認をし、それぞれに応じて対応を行います。
契約更新の場合は、更新料の請求や契約書の更新、保険の手続きなど。
また、退去時には、退去の日程の調整や明け渡しの立ち会い、原状回復工事の手配などの必要があります。
クレーム対応では、漏水などの建物トラブルによる修繕の場合は業者の手配を行い、騒音などの入居者同士のトラブルではオーナー様が間に入って対応する必要が出てきます。
特に、家賃の滞納がある場合は直接入居者と連絡をとり、滞納が続く場合は法的措置を取らなければいけない場合もあります。
どんなトラブルが起きても、管理会社に委託していれば、管理会社が一時対応を行なってくれますが、自主管理ではオーナー様がすべての対応を行わなければなりません。
自主管理をするには、知識や経験だけではなく多くの時間や手間が必要となり、場合によっては精神的な負担が大きくなるということを覚えておきましょう。
⑤不動産管理業務
不動産管理業務とは、各部屋の修繕やマンションやアパートの建物全体の修繕・メンテナンスといった業務です。
退去時の原状回復工事のほかに、築年数が経ってきた場合はリノベーション工事なども行う必要があります。
また、建物自体の経年劣化による修繕や定期的なメンテナンスや消防点検を行う必要もあります。
自主管理の場合これらの修繕等の業者の手配や工程管理、修繕内容が妥当かどうかの判断なども自身で行わなければなりません。
管理会社に任せればこれらの業務も全て代わりに行ってくれますが、すべて管理会社の言うように工事を行なっていては、不必要な工事や妥当でない金額の請求なども起こり得るため、物件の現状把握は常にオーナー様も行なっておく必要があります。
建物自体の修繕には費用や時間がかかるため後回しにしてしまいがちですが、修繕を行う時期の判断を誤ると、建物の資産価値を下げることにもつながるので注意が必要です。
それぞれのメリット・デメリット
自身で管理することも、管理会社に依頼することも、それぞれメリット・デメリットがあります。
どのようなものがあるのか見ていきましょう。
自主管理のメリット
・管理費用が抑えられる
何よりも、月々の管理費用を抑えることができるのは大きなメリットです。
一般的な管理費用の相場としては、一ヶ月の家賃総額の5%前後と言われています。
家賃が8万円の物件が10戸あるアパートの場合、年間約50万円の支出となり、自主管理であればこれらの費用を抑えることができます。
（自主管理の場合でも広告費が必要となる場合もあるため、0円に抑えられる訳ではありません）
・管理能力が向上する
自身で管理を行うことで、どの作業にどの程度の時間や費用がかかるのかを知ることができます。
この経験をもとに、後々管理委託をした場合でも役に立つことがあるでしょう。
・物件に足を運ぶことで入居者とコミュニケーションが取れる
実際に物件で暮らしている入居者とコミュニケーションが取れることで、入居者のニーズを把握することができ管理のサービスがより向上していきます。
それにより、空室解消や退去率が減ることで、結果的に賃貸経営の収益性が上がっていきます。
自主管理のデメリット
・管理に要する時間と労力が大きく、精神的負担も
何より、すべてを自身で行わなければいけないため、管理に要する時間と労力が大きくなることです。
クレームや漏水などのトラブルが起きた際には、物件に駆けつける必要もあり、緊急対応も発生します。
また、入居者同士のトラブル対応や家賃の滞納の心配など、精神的な負担も考えられます。
・トラブルが起きる可能性があり、結果的に収益減少や物件の価値が下がることも
管理について知識が不十分なままだと、物件や入居者に対して大きなトラブルを発生させてしまう可能性もあります。
清掃一つ怠っただけでも、入居希望者を逃してしまったり退去につながってしまったり、賃貸経営の収益性が悪くなることも十分に考えられます。
それだけ責任感を持って管理を行う必要があります。
・修繕などに関わる業者を自分で探す必要がある
原状回復工事や外壁の工事など、自身で専門業者を手配する必要があります。
信頼できる業者であるのか、適切な価格なのかを見極めることも難しく、適当な工事や割高な請求をされてしまう恐れもあります。
管理委託のメリット
・オーナー様の負担が減る
管理委託の大きなメリットとして、オーナー様の負担が減ることが挙げられます。
通常業務だけでなくトラブル対応も行ってくれるため、オーナー様は報告を受け最終決済などを行うだけで問題ありません。
オーナー業を本業としていないオーナー様にとっては心強い味方となってくれるでしょう。
・不動産のプロであるためミスや不手際の心配は少なく安心感がある（業者選びは慎重に）
管理会社は不動産のプロであるため、契約業務の法律上のミスやトラブル時の対応も適切に対処してくれるでしょう。
しかし、すべての管理会社が安心して任せられる会社とは限りません。
実績や管理体制、サービス内容についてしっかりと確認した上で管理委託をするようにしましょう。
・適切な業者の提案ができる
不動産会社であれば、清掃業者や修繕業者との繋がりがあります。
それぞれケースに応じた業者を提案してもらい、適切な価格や質の工事を行うことができます。
管理委託のデメリット
・費用がかかる
もちろん管理を委託するわけなので、費用は発生します。
しかし、管理の内容や作業品質が月々支払う管理委託費用に見合うものであれば納得感を得られやすいでしょう。
・質の悪い業者に当たると物件管理に支障をきたす
不動産管理会社もかなりの数が存在するため、どこの会社に依頼をすればいいのか選ぶのが難しいでしょう。
会社や担当者ごとに違いがあるため、サービス内容や費用から良い会社を見極め、必要であれば別の会社への管理替えも検討しましょう。
・オーナー様の管理能力が成長しない
全部委託の場合、管理会社が実際にどのように管理を行っているのか見えにくい場合があります。
トラブル対応などをしっかりと行ってくれていない場合や共用部の清掃が行われていないことにより、入居者の退去につながる可能性も考えられます。
全て委託している場合であっても、オーナー様自身が定期的に物件の現状を把握しておくことも重要です。
管理の質を保つことを目的にしましょう
自主管理と管理委託についてそれぞれ解説してきましたが、どちらが良いと言い切れる訳ではありません。
ご自身の状況や、物件の規模などによりどちらが最良であるかは時によって変わってきます。
しかしどちらの管理方法を選んだとしても、入居者が暮らしやすく、空室期間が短くなるような良い物件作りが大切であることに変わりはありません。
管理委託を選んだ場合は、信頼のおける質の高い管理会社と出会うことでより良い物件となっていくでしょう。
管理委託をするとしても、オーナー様自身が管理業務に理解をしておくことは必要であり、それもまたより良い物件作りにつながっていくでしょう。
管理の質を保ち、オーナー様にとって利益のある賃貸経営を行っていきましょう。
