投資用マンションをリフォームで効率よく運用！コツとポイントを紹介
ご無沙汰しております。イエスリノベーションです。
お久しぶりの投稿になってしまいましたが、まず大事なお知らせを。
イエスリノベーションは、2019年9月より、GA technologiesグループの傘下となりました。
そして、
これまで、GA technologiesがイエスリノベーションを運営して参りましたが、2020年5月からグループ内で組織再編があり、賃貸物件のリフォーム・リノベーションなどの業務は、
という子会社に機能集約され、今はそちらに席を置いております。
今後はイエスリノベーションの業務は、RENOSY ASSET MANAGEMENT社として行う形になります。
ややこしくて申し訳ございませんが、、
イエスリノベーションが行う業務には今後とも変更はございません。
不動産テック会社の、GA technologiesのグループ会社になったということで、いままでとは少し切り口を変えて「投資用物件とリフォーム」のお話をしようと思います。
投資用マンションをリフォームで効率よく運用！
投資のために中古マンションを安く買ったはいいものの、やはり物件の古さは気になります。
「築20年だけど、そろそろリフォームしないと借り手はつかないかも、、」
「お風呂やキッチンのリフォームってお金かかるよなあ、、」
せっかく買ったのに、古いのが理由で空室期間が長くなってしまえば元も子もありません。
だからといって、買ったばかりの物件に多額の費用をかけてリフォームするのも気が引ける、、。
そこでこの記事では、
・リフォームをする際のポイント
・勝つためのリフォーム
についてご紹介したいと思います。
リフォーム予算の相場を徹底解説！
実は、賃貸物件のリフォームには
失敗しないためのコツ・大切なポイントがあります。
それは、、
「目標家賃から逆算して、リフォーム予算を決める」
賃貸物件のリフォームは、いくらかけるのが適正な予算感なのか？
そこでまず、予算感を把握することが重要になってきます。
たとえば、中古で1,000万円の20平米のワンルーム物件を購入したとします。
一般的に、
１平米あたり、10～15万円というのがフルリノベーションの相場です。
もし20平米だと単純に200～300万円というのがひとつの目安になります。
中古マンションの表面利回りの相場が約8％といわれているので、300万円かけて利回り8%を維持するには家賃をいくら上げれば良いか分かりますか？
300万円×8%÷12か月＝20,000円です。
今のご時世、2万円の家賃アップを狙うのはなかなか難しいですよね、、
今度は逆に、現実的なラインとして、家賃5000円アップを狙う場合、逆算していくらまでリフォームに費用をかけられるか、を計算してみます。
5000円×12か月÷8%＝75万円
もちろん物件によって違いますが、賃貸ワンルーム・1Kならこれぐらいが適正予算だと言えます。
さらに、この金額よりも安く仕上げることができたとしたら、実は取得時よりも表面利回りが数%アップする可能性もあるわけです。
【家賃アップの可能性から逆算をしながら、適正予算をしっかりと把握しておく 】
これが失敗しないリフォームのポイントです。
適正予算内で物件の価値をあげるにはどうするか？
を考えるのがもっとも重要なのです。
リフォームをする際のポイント
だいたい予算感をつかめたところで、実際リフォームをする際のポイントをご紹介します。
前述のとおり、お風呂もキッチンも交換するようなフルリフォームでは、投資用マンション運営ではわりに合わないことがわかりました。
しかし、適正予算で競合物件と同じような無難なリフォームをしていては入居はなかなか決まりません。
リフォームのポイントで大切になるのは
【適正予算で競合物件との差別化ができるリフォームをする】ことです。
たとえば、
・駅徒歩10分
・築年数20年
・3点ユニット
の条件でどちらのお部屋が選ばれると思いますか？
多少家賃が高くても、多くの人が右のお部屋を選ぶかと思います。
お分かりの方も多いかとは思いますが、同じお部屋のビフォー（左）アフター（右）の写真です。
なんとこの物件、お風呂もキッチンも交換せず、内装のリフォームのみを施しております。
もちろん、適正予算内でのリフォームです。
適正予算内でここまでの変化を生むことができるということを覚えておいてください。
空室を作らないためには、
まったく違う条件の物件と張り合うためにリフォームをするのではなく、
同じ条件の似たような物件のなかで勝ち抜くためにリフォームをするのです。
もちろん、きれいになったお部屋でも新築マンションに勝つことは難しいかもしれません。
しかし、同じ条件の物件の中で、リフォームをしたお部屋であれば、自信をもってお客様に選んでもらえると思えませんか？
勝つためのリフォーム
予算感も大体つかめた、差別化が大切なことがわかった、、
この２点がわかったところで、最後に肝心の
「どうすれば、適正予算で差別化ができるリフォームができるのか？」をご紹介します。
それはずばり、お金をかけるポイントを決めることです。
適正予算を決めたところで、何にいくらかけたらいいのかが難しいところです。
現状によってもさまざまですし、見積もりをする会社によってもバラバラなこともあります。
ご参考として、ワンルームのお部屋の設備の交換した場合の一例をご紹介します。
３点ユニットバスを交換する場合
約46～75万円
ミニキッチンを交換する場合
約30～50万円
、、、なんと、これだけで適正予算の多くを占めてしまいます。
つまり、壊れていない限り交換をする必要はないということなのです。
もっとも、壊れていて使えないという場合は交換が必須です。
水回りの設備になりますので、壊れたまま貸し出してしまうと大きな問題になってしまい、余計に費用がかさむ可能性がありますのでそこだけはご注意ください。
しかし、水栓だけ・換気扇だけという壊れた箇所のみの交換も可能ですので、まるっと交換する必要はございません。
これだけ汚れていたキッチンも、上から塗装・念入りにクリーニングをすることでこんなにもきれいになるのです。
気になる金額ですが、弊社の定額パッケージプランであれば、塗装・クリーニングはパック内に含まれる工事ですので、
平米当たり2.5万円です（平米はお部屋全体の床面積で計算）
パック工事の詳細はこちら
定額パック料金のリノベーションとは？
しかし、平凡なリフォームをしてしまっては他の物件とは差別化ができません。
差別化をするためには、お部屋にデザイン性を持たせることが重要です。
「デザイン性で差別化」と簡単にいっても、どのようにしたらお部屋が借りる人に好まれるお部屋になるのか、、これもまた難しいところです。
そこで、弊社ではいままでの施工実績をもとに６つのデザインパッケージをご用意しております。
オーナー様にはこの６つのデザインのなかからお好きなデザインをお選びいただくだけです。
家賃アップ・空室解消の実績をもつデザインですので、どのデザインをお選びいただいても、差別化することが可能です。
デザインパッケージの詳細はこちら
６つのデザインパック
つまり、水回り設備の交換工事にお金をかけず、内装のデザインに力を入れることで
「適正予算で差別化できるリフォーム」が完成します。
最後に
中古物件を購入して、今後の運用にお悩みの方・すでに物件をお持ちで空室にお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。
また、新たに投資用に物件を購入したい・所有している物件を売却したいという方もGA Technologiesにご相談ください。
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